主题：盘点三大高存量板块楼面价 下一降价板块在哪?

小杨最近在饭桌上逢人就讲一个段子，自己去北海公园开盘没摇到号，结果拿着认筹单出来，被中介拉到旁边两个楼盘，不仅受到热情接待，还拿到百元以上的礼品。他说，没摇到号都不沮丧了，周边还有这么多楼盘可以挑，再等等也许还有降价的。

小杨遇到的，正是发生在马年“第一降”板块桥西的真实案例，也是开发商之间竞争进一步升级的缩影。面对马年桥西首降，大家发现，似乎这两年的价格战大都在除夕后的20天内开打，而接下来，下一个降价板块在哪里？

截客！降价！

桥西打响今年降价第一枪

上周，桥西无疑是杭州楼市最热闹的板块。

德信·北海公园率先在2月18日晚宣布降价清盘，15800元/平方米的均价直接将板块价格拉低到两年前，打响杭州楼市马年降价第一枪。2月19日，同区域的天鸿·香榭里紧跟在北海公园之后，宣布起价降到11800元/平方米，均价为13800元/平方米，香榭里选择在周六认筹，现场排队人群一度排到大门口。

紧接着周末两天，截客成了该区域的热门词。2月22日，滨江·万家名城开盘加推，对门的某开发商直接搭台拉出宣传语，只要凭万家名城认筹单到访，就有奖励。天鸿·香榭里的认筹现场，也有别的开发商开车前来做广告，表示凭着天鸿的认筹卡到访，可以额外奖励50元。不少客户都会拿着认筹单去走一圈。

这几年杭州楼市的价格战

大都在除夕过后20天内开打

桥西的降价让人想起前年荷塘月色那次降价，也是在除夕过后的20天内，杭州楼市在新一年开启第一轮降价。

2012年2月10日，荷塘月色正式开展暖春活动，推出160余套户型面积为90平方米的优惠房源，起价9980元/平方米，半数房源总价控制在百万元以内。而在此之前，该楼盘所推房源起价在13600元/平方米，降价幅度在3600元左右。此后，萧山、丁桥相继出现降价潮。

为何新年首轮价格战大都在这个时候开始？专家说，这两次楼市价格战，都在过年后20天内开打，也因为春节过后市场处于淡季，销售难度比较大，想要回笼资金的开发商会率先发起价格冲击。让价格下一个台阶，以价换量，是目前被验证过最有用的促销方法。

某研究院专家表示：这两次桥西降价，看似有惊人的相似之处，但实质并不相同。两年前的那次降价是在2011年全年销售低迷、开发商资金链近乎断裂的情况下迫不得已的降价。而这次，德信在降价的同一天还在拿地，现在绝大多数开发商还没有出现资金紧张的情况，可以看成是开发商对未来市场压力预估的一种主动性和预防性的降价，优化结构的降价。

下一个降价板块在哪里

三大高存量板块大猜想

在业内人士看来，桥西降价原因不外乎以下几点：城市或区域板块库存量大，销售压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；尽快回笼资金，拿地“换仓”谋取下一轮市场发展机会。

现在，无论购房者还是开发商都在关注：下一个楼市降价板块在哪里？城东某楼盘销售经理表示，桥西降价，是因为板块楼面价较低，预示着他们还有盈利空间。而对于一些本身楼面价较高的板块而言，因为开盘时机不佳及低起价的营销策略，让他们错失销售良机，并且开盘价格本身就不高，降价空间非常有限。

为此，我们专门选取三大热门板块，对板块内楼盘的拿地价格做一番调查。这些板块统一特点是新楼盘众多，存量去化压力大。

杭州某开发商相关负责人表示，在目前情况下，撇开开发时间过长和融资成本过高等特殊因素，一般中等档次楼盘的开发成本在7000元/平方米左右（不包含地价），是比较合理的。如果以7000元/平方米的开发成本为标准，北海公园和香榭里降价后的价格，都已触及“成本线”

再来看看城东普福板块，一个相同的区域内集中了远洋·心里、万科·紫台、保利·梧桐语、中国铁建国际花园、中大·普升五大楼盘。其中楼面价最高的为9299元/平方米，最低的为7189元/平方米，而目前区域内毛坯房源的售价都不相上下，集中在17000-19000元/平方米。有开发商直言，该区域内楼盘本身就是低开居多，降价空间非常有限。

在奥体博览城板块，三个楼盘的楼面价差距更大。龙湖·春江彼岸楼面价为9504元/平方米，等到绿地旭辉城和莱蒙·水榭春天拿地时，楼面价已上升到13000多元/平方米。目前这三个楼盘的定价基本相似，普遍在23000-25000元/平方米。这三个楼盘处在一条路上，体量加在一起，超过62万平方米。